לפני מספר שנים ביקש ממני חבר להתלוות אליו לכנס ולבחון השקעה בפרויקטים של קרן הגשמה. שאלתי אותו מה זו הקרן הזו ? ענה לי שהיא מתעסקת ביזמות נדלן בחו"ל והתחיל לספק פרטים על פרויקטים שונים שמוצעים באותו זמן על ידי הקרן. עכשיו לי אין שום הבנה בנדלן. בטח לא בנדלן בחו"ל. לכן משם השיחה התנהלה כך:
אני: אמילי (אני מה יוצא לי) ?
הוא: 12% תשואה שנתית.
אני: מובטח ?
הוא: לא.
אני: אז איך אתה יודע 12% ?
הוא: פרויקטים קודמים הסתיימו ב 9% וזה גם טוב.
אני: מעולה.
הוא: אז הולכים ?
אני: לא מתקרב.
הוא: למה ?
הנה למה:
לכאורה היתה פה הזדמנות מופלאה. לקצור 12% לשנה למשך 3 או 4 שנים זה ממש טוב. אבל היות ואין לי שום ידע בנדלן ויזמות, שום ידע בחוקים המקומיים, בריביות ובשיעורי המס על פרויקטים כאלה, בחנתי את ההצעה בעיניים של כלכלן. אז הנתון היחיד שהיה לי הוא תשואה שנתית של 12% וישר ראיתי בראשי רשימה. רשימת הריביות בישראל הידועות מעצם היותן מפורסמות על ידי הגופים המלווים/מנפיקים או מתומחרות על ידי שוק ההון. הנה הרשימה המדורגת מהסיכון הנמוך לסיכון הגבוה:
ריבית בנק ישראל: 0.1% (בנק ישראל מלווה כסף לבנקים מסחריים).
תשואת אגח ממשלה ל 3 שנים: 0.3% (הריבית בה נסחרת אג"ח של ממשלת ישראל).
תשואת המקמ לשנה: 1.1% (הריבית בה לווה הממשלה כסף מהציבור).
ריבית הפריים: 1.6% (הריבית שהבנקים מלווים ללווים הכי טובים שלהם).
תשואת אגח בנקים (2017) 2.8% (התשואה הממוצעת על אגח בנקאיות סחירות ל 3 שנים)
ריבית ממוצעת על משכנתא: 3.4% (ריבית שהבנקים נותנים כשיש דירה כבטוחה).
תשואת אג"ח זבל(*): 4.5% (אגח בדרוג נמוך BBB ומטה)
איפה ימוקם פרויקט המציע תשואה של 12.0% ? כמה מסוכן יהיה פרויקט כזה ?
(*)
הגדרת אג"ח זבל באתר ספונסר www.sponser.co.il: "כינוי שניתן לאיגרות חוב בעלות סיכון גבוה, שקיים ספק מוחשי אם הגוף שהנפיק אותן יוכל לעמוד בתשלומי הקרן והריבית במועד ובאופן מלא. בגלל הסיכון, ניתן לקבל בעבור איגרות חוב כאלה תשואה גבוהה. בדרך כלל הריבית על אג"ח כאלה תהיה גבוהה בכ-4%-3% מהריבית חסרת הסיכון (ריבית על אג"ח ממשלתית לאותה תקופה). כלומר, אם הריבית הממשלתית היא 0.6%, אזי כל אג"ח שנותנת ריבית גבוהה מ-3.6% תיחשב לאג"ח זבל. לפי כלל אצבע אחר, כל אג"ח בעלת תשואה דו-ספרתית תיחשב לאג"ח זבל. הגדרה מדויקת יותר לזיהוי אג"ח זבל מספקות סוכנויות הדירוג הבינלאומיות, דוגמת מודי'ס וסטנדרד אנד פורס (S&P). אצל S&P, למשל, ייחשבו לאג"ח זבל אג"ח שדירוגן נמוך מ- BBB."
אז אם אג"ח הכי מסוכן שיש של חברות שקיים ספק מוחשי ביכולתן להחזיר לוקחות כסף ב 4.5%, איזה יכולת החזר או ביטחון יש למי שמוכן להחזיר 12% ?! היה ברור שקיימים בהצעה גורמי סיכון שטרם התגלו. רק מעצם גובה הריבית, בלי להבין שום דבר בעיסקה עצמה. בסוף (2019) הם כמובן התגלו ואז כולם חכמים חוץ מהמשקיעים.
המוטו של הבלוג הזה הוא שתשואה הולכת יחד עם סיכון. כשהתשואה גבוהה, הסיכון גבוה ולהפך. באותו זמן בחרתי לא לקחת את הסיכון. גם היום לא הייתי בוחר לקחת סיכון כזה.
גם מצד היזם, אם הוא היה איכותי (מבחינה מימונית) אז היזם לא היה צריך את הגשמה. הוא היה פונה לבנק בארה"ב ולוקח מימון לפרויקט שלו ב 4%, 5% או 6%. מה יש ליזם אמריקאי לחפש באיזו קרן נידחת בישראל ? ועוד לתת לישראלים האלה 12% ?
האם פיזור ההשקעה על פני מספר פרויקטים מסוג זה היה מקטין את הסיכון ? אני חושב שהרבה זבל לא הופך להיות זהב. על פרויקט שהסיכון בו התממש ונגרם בו הפסד של 90% למשקיע, ידרשו 9 פרויקטים אחרים שיצליחו במלואם ויתנו כל אחד תשואה של 10% רק כדי לא לצאת בהפסד. (רווח מצרפי של 0%). נראה לי הימור מסוכן מידי.
