דירה בתיק ההשקעות ?

מה דעתכם להיות בעלים של דירה להשקעה בישראל ? לקבל כל חודש הכנסה קבועה, מה שמכונה בפי העם הכנסה פסיבית. בלי צורך לעבוד בכלל. נפלא.

ניקח מקרה פשוט של דירה להשכרה: נניח שאנחנו יכולים לרכוש דירה בסכום של 1,781,400 ש"ח, ולהשכיר אותה בסכום חודשי של 4,667 ש"ח (או 56,000 ש"ח בשנה) למשך 30 השנים הבאות, ובנוסף נבטיח לעצמנו מחיר מכירה קבוע של 2,000,000 ש"ח בעוד 30 שנה.

בשביל לממש מהלך כזה צריך הון עצמי גבוה. בנוסף, צריך להשכיר את הדירה כל הזמן ב 30 השנים הבאות, וכן נדרש שלא תהינה הוצאות כלשהן על תיקונים, עורכי דין, מתווכים וכו'. 

אבל, עכשיו עם עליית הריבית במשק אפשר להגיע לבעלות על נכס שייתן בדיוק את התשואה הזאת ואף ברמה גבוהה יותר של ביטחון. והנכס הוא: אגח ממשלתית בריבית קבועה 1152. והנה מתוך דף האגח באתר של גלובס:

כל מה שנידרש מאיתנו זה להיכנס לאתר הבנק שלנו ולרכוש 2,000,000 יחידות מהאיגרת חוב הזו בשער של 0.8907 ש"ח. סך הכל זה יצא לתשלום 1,781,400 ש"ח. מכאן ואילך, אחת לשנה, נקבל קופון של 56,000 ש"ח ישירות לחשבון הבנק (אם נחלק ל 12 חודשים יוצא 4,667ש"ח לחודש). בתום התקופה בת ה 30 שנה בנובמבר 2052, האיגרת תיפדה בסכום של 2,000,000 ש"ח על ידי ממשלת ישראל. קלי קלות. סך הכל מדובר בתשואה ברוטו לפני מס של 3.45% ונטו לאחר מס 2.94%. זה בערך מה שמשקיעי נדל"ן משיגים על דירות למגורים באזור המרכז. ומה יקרה כאשר הריבית במשק תעלה בעוד אחוז אחד ? אז נוכל לרכוש את אותה הכנסה שנתית של 56,000 ש"ח בהרבה פחות מ 1.7 מליון.

מה שעוד יפה בזה הוא שלא צריך להיות בעל הון עצמי גבוה כדי להשיג את התשואה הזו. אפשר לקנות אגח מדינה בכל סכום. אז אם יש לנו נניח רק 20,000 ש"ח, סכום שברור שאין אפשרות לקנות איתו דירה, אפשר באמצעות קניית א"ח לקבל את אותה התשואה וברמת ביטחון גבוהה יותר, וללכת עם הרגשה שאנחנו טייקוני נדל"ן 😃.

לדעתי בעליית הריבית מצוי הפתרון הפשוט ליוקר הדיור בישראל. היות ששכר הדירה שהמשכירים ממצים מהשוכרים הוא הגבוה ביותר האפשרי, עם עליית הריבית ואיתה עליית תשואות האג"ח, אין למחירי הדירות ברירה אלא לרדת. החשבון של המשכיר (משקיע הנדל"ן) הוא פשוט: אותה תשואה ברמת ביטחון גבוהה יותר אפשר להשיג באג"ח, למה להסתכן ולקנות דירה ? כשמשקיעים יסיטו כסף מנדל"ן לאג"ח יקטנו הביקושים לדירות ומחירן ירד. 

עליית ריבית בארה"ב סיבה לדאגה בתיק השקעות ?

לאחרונה מקשקשים בתקשורת הרבה על עליות מחירים. כיוון שהמוצרים אינם משתנים אפשר להגיד שערך הכסף יורד. בשביל אותו מוצר צריך לשלם יותר שקלים, ואני מעדיף לומר שהכסף שווה פחות.  כשההתייקרות אינה חד פעמית ומתפרסת על פני כל המגזרים קוראים לזה אינפלציה. באינפלציה ערך הכסף יורד. זאת אומרת שבשביל אותו מוצר או שרות צריך לשלם יותר שקלים.

בעשור וחצי האחרונים אין אינפלציה בישראל. לכן חלק מהציבור התרגל להחזיק כסף בחשבונות עו"ש בבנקים. כעת כסף מזומן ששוכב בבנק נמצא בסיכון כי הערך שלו יורד. אינפלציה היא הסיבה מספר אחת להשקעות. פרק 1 בספר המשקיע הנבון נקרא: The investor and the inflation.    

איך מגינים על הכסף מפני אינפלציה ? משקיעים אותו. באגח צמוד מדד, באגח ריבית משתנה, במניות, בתוכניות חיסכון צמודות מדד, בנדלן. 

יפה לראות איך אפילו השמועות על כוונת הבנק המרכזי בארה"ב להעלות את הריבית הקרינו על אגרות החוב בארץ. כל הצמודות עלו וכל השיקליות ירדו כאחד ללא יוצא מהכלל.

 

ניתן לראות גם מה הציפיות של השוק היו אתמול (16/3/2022) לגבי האינפלציה בישראל על ידי בניית עקום התשואות של האגח הצמוד והלא צמוד: 

לפני הפרסום בארה"ב אתמול, הציפיות היו לאינפלציה של כ 2% בשנה לאורך כל העקום. מעניין איך יסתדר העקום ביום המסחר הקרוב 20/3/2022.  פורים שמח.