דירה בתיק ההשקעות ?

מה דעתכם להיות בעלים של דירה להשקעה בישראל ? לקבל כל חודש הכנסה קבועה, מה שמכונה בפי העם הכנסה פסיבית. בלי צורך לעבוד בכלל. נפלא.

ניקח מקרה פשוט של דירה להשכרה: נניח שאנחנו יכולים לרכוש דירה בסכום של 1,781,400 ש"ח, ולהשכיר אותה בסכום חודשי של 4,667 ש"ח (או 56,000 ש"ח בשנה) למשך 30 השנים הבאות, ובנוסף נבטיח לעצמנו מחיר מכירה קבוע של 2,000,000 ש"ח בעוד 30 שנה.

בשביל לממש מהלך כזה צריך הון עצמי גבוה. בנוסף, צריך להשכיר את הדירה כל הזמן ב 30 השנים הבאות, וכן נדרש שלא תהינה הוצאות כלשהן על תיקונים, עורכי דין, מתווכים וכו'. 

אבל, עכשיו עם עליית הריבית במשק אפשר להגיע לבעלות על נכס שייתן בדיוק את התשואה הזאת ואף ברמה גבוהה יותר של ביטחון. והנכס הוא: אגח ממשלתית בריבית קבועה 1152. והנה מתוך דף האגח באתר של גלובס:

כל מה שנידרש מאיתנו זה להיכנס לאתר הבנק שלנו ולרכוש 2,000,000 יחידות מהאיגרת חוב הזו בשער של 0.8907 ש"ח. סך הכל זה יצא לתשלום 1,781,400 ש"ח. מכאן ואילך, אחת לשנה, נקבל קופון של 56,000 ש"ח ישירות לחשבון הבנק (אם נחלק ל 12 חודשים יוצא 4,667ש"ח לחודש). בתום התקופה בת ה 30 שנה בנובמבר 2052, האיגרת תיפדה בסכום של 2,000,000 ש"ח על ידי ממשלת ישראל. קלי קלות. סך הכל מדובר בתשואה ברוטו לפני מס של 3.45% ונטו לאחר מס 2.94%. זה בערך מה שמשקיעי נדל"ן משיגים על דירות למגורים באזור המרכז. ומה יקרה כאשר הריבית במשק תעלה בעוד אחוז אחד ? אז נוכל לרכוש את אותה הכנסה שנתית של 56,000 ש"ח בהרבה פחות מ 1.7 מליון.

מה שעוד יפה בזה הוא שלא צריך להיות בעל הון עצמי גבוה כדי להשיג את התשואה הזו. אפשר לקנות אגח מדינה בכל סכום. אז אם יש לנו נניח רק 20,000 ש"ח, סכום שברור שאין אפשרות לקנות איתו דירה, אפשר באמצעות קניית א"ח לקבל את אותה התשואה וברמת ביטחון גבוהה יותר, וללכת עם הרגשה שאנחנו טייקוני נדל"ן 😃.

לדעתי בעליית הריבית מצוי הפתרון הפשוט ליוקר הדיור בישראל. היות ששכר הדירה שהמשכירים ממצים מהשוכרים הוא הגבוה ביותר האפשרי, עם עליית הריבית ואיתה עליית תשואות האג"ח, אין למחירי הדירות ברירה אלא לרדת. החשבון של המשכיר (משקיע הנדל"ן) הוא פשוט: אותה תשואה ברמת ביטחון גבוהה יותר אפשר להשיג באג"ח, למה להסתכן ולקנות דירה ? כשמשקיעים יסיטו כסף מנדל"ן לאג"ח יקטנו הביקושים לדירות ומחירן ירד.