חפש בבלוג זה

19.10.2013

אג"ח קונסול מול דירה להשקעה

בחו"ל נסחרות אג"ח מסוג קונסול. אג"ח קונסול הוא סוג של אג"ח נחמד כזה. האג"ח הזה נושא ריבית (=קופון) בלבד. הוא אינו משלם את הקרן אף פעם, וגם אין לו מועד פידיון סופי. אג"ח קוסול משלם ריבית תקופתית עד אין סוף. או עד שהמנפיק שלו פושט את הרגל ולא יכול לשלם אותו יותר.

עכשיו שאלה: היות ומדובר על אין סוף תשלומי ריבית תקופתית קבועים במשך אינסוף תקופות, האם יש לאג"ח כזה מחיר ? או שמחירו הוא אין סוף ?
אותה שאלה בניסוח אחר: כמה תהיו מוכנים לשלם היום כדי להבטיח לכם אין סוף תשלומים תקופתיים קבועים מעתה ועד עולם ?

תשובה: כמובן שיש לאג"ח קונסול מחיר קבוע וסופי היום ! והסיבה היא שבגלל אופק הזמן, התשלומים הקבועים הולכים וקטנים כאשר מהוונים אותם, וכאשר התשלומים מאוד רחוקים, השווי הנוכחי שלהם שואף לאפס.

חשבון קצר:
כמה שווים היום 48000 ש"ח שנקבל עוד 10 שנים כאשר ריבית ההיוון היא 4% לשנה ?
תשובה: 32427 ש"ח, על פי החישוב: 32427 = 10^1.04 / 48000

וכמה יהיו שווים אותם 48000 ש"ח בעוד 100 שנים באותה ריבית היוון ?
תשובה: 950 ש"ח בלבד, על פי אותו חישוב: 950 = 100^1.04 / 48000

ובעוד 200 שנים ה 48000 ש"ח שנקבל אז שווים היום ל... 19 ש"ח בלבד.

מה אנחנו רואים ? שזרם התשלומים הקבוע, הולך וקטן ושואף ל 0 כאשר מהוונים אותו. ולכן לאג"ח קונסול ניתן לקבוע מחיר סופי. אז בקצרה ובלי להיכנס לכל פיתוח הנוסחאות, בסופו של דבר המחיר ההוגן של אג"ח קונסול, או של זרם תשלומים קבוע אין סופי הוא: התשלום התקופתי חלקי ריבית ההיוון.

בדוגמא שלנו, אג"ח המשלם ריבית של 48000 ש"ח אחת לשנה ללא פרעון סופי וללא החזר של הקרן שווה היום 1,200,000 ש"ח. החישוב הוא: 1200000=48000/0.04 ראו בגרף להלן את התמורה למי שמחזיק אג"ח כזה:

וכל זה מאוד מזכיר דירה להשקעה. מי שרוצה יכול לייצר זרם תשלומים קבוע לטווח ארוך על ידי רכישת דירה והשכרה שלה. לדוגמא: דירה שעולה 1,200,000 ש"ח וניתן להשכיר אותה ב 4,000 ש"ח לחודש (48,000 ש"ח לשנה) תתנהג כלכלית ברוטו כאילו היא אג"ח קונסול הנושא ריבית שנתית נקובה של 4%.

הדגשתי את המילה ברוטו. למה ? בגלל המס. במסלול האג"ח, על תשלום הריבית יחול מס רווחי הון בשיעור 15% מהרווח הנומינלי (אג"ח שיקלי) מהשקל הראשון ואילו על תקבול משכר דירה קיים פטור ממס עד לתקרה של 4980 ש"ח בחודש או 59760 לשנה.

בחישוב נטו תניב הדירה 4000 ש"ח לחודש והקונסול תניב 3400 ש"ח לחודש. כל זה משתנה כאשר מדובר על שתיים או שלוש דירות להשכרה. כי התקבול משכר הדירה ימוסה ב 10% מהשקל הראשון והתקבול מהקונסול ב 15% כך שהפער מצטמצם.

מה שיפה בכל העניין זה שגם מי שאין לו כסף לדירה להשקעה (התחביב הישראלי שבאופנה) יכול לייצר לו את זרם התקבולים הזה על ידי השקעה באג"ח קונסול (כאמור בארץ לא מצאתי כזה. בחו"ל יש).

תגובה 1:

  1. הבעיה העיקרית בחישובים התיאורטים מדי האלה הם:
    1. ערך הדירה יכול לעלות או לרדת. כלומר יש פה רווח/הפסד הון על הדירה. בניגוד לאג"ח קונסול.
    2. התשלומים בעבור הדירה יכולים לעלות עם הזמן. אפשר לומר שהתשלומים בגדול הם ריאלים ולא נומינלים.

    לכן ההשוואה הנכונה היא קודם כל לאג"ח צמוד.

    השבמחק